Често ни питат чия собственост са недвижимите имоти, придобити по време на брака, могат ли съпрузите да ги управляват и да се разпореждат с тях самостоятелно и какво става с тях след евентуален развод.
Отговорите на всички тези въпроси зависят от имуществения режим, който съпрузите са избрали, а съгласно Семейния кодекс (СК) те са 3 – законов режим на общност, законов режим на разделност и договорен режим. Нека видим какви са разликите между тези три режима:
I. ЗАКОНОВ РЕЖИМ НА ОБЩНОСТ
Това е най-широко приложимият режим, защото се прилага не само когато е избран от съпрузите, но и когато встъпващите в брак не са избрали изрично режим на имуществените си отношения.
1. Собственост върху имотите
Наименованието на този режим създава грешна представа, че всичко, придобито от съпрузите по време на брака им, е общо, но всъщност не е така. При този режим една част от имуществото представлява съпружеска имуществена общност (СИО), а друга част е лична собственост на всеки от съпрузите. Ще се спрем на двете категории имущество през призмата на недвижимите имоти.
1.1. Кои недвижими имоти са СИО?
Недвижимите имоти, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо от това на чие име са придобити. Съвместният принос може да се изрази във влагане на средства, на труд, в грижи за децата и в работа в домакинството. Според закона съвместният принос се предполага до доказване на противното. Затова ако някой от съпрузите счита, че партньорът му не е допринесъл с нищо за придобиването на имота, той може да предяви срещу него иск за липса на съвместен принос. В случай че съдът уважи иска, имотът ще се счита за лична собственост на съпруга ищец.
1.2. Кои недвижими имоти са лична собственост на съпрузите?
Не всички имоти, придобити по време на брака, са общо притежание на съпрузите. Тяхна лична собственост остават, например:
– Наследените имоти: Възможно е по време на брака един от съпрузите да придобие недвижим имот чрез наследяване по закон или по завещание. В този случай имотът става негова лична собственост.
– Дарените имоти: Лична собственост на съпрузите са и недвижимите имоти, придобити от тях по време на брака в резултат на дарение.
– Имоти, придобити с лично имущество: Ако един от съпрузите притежава имот, който е негова лична собственост (например, защото е придобит преди брака), и той реши да го замени за друг имот по време на брака си, новопридобитият имот ще бъде отново негова лична собственост. Аналогично би било, ако съпруг продаде свой личен недвижим имот и с получената от продажбата сума закупи друго недвижимо имущество.
2. Действия на управление
2.1. Управление на имоти СИО
Съгласно закона управлението на общо имущество може да извършва всеки от съпрузите поотделно. Управлението включва всички действия, които са насочени към запазване и поддържане на имуществото (в т. ч. недвижимите имоти), използване, събиране на доходи, изплащане на задължения, сключване на договори за наем със срок до три години и др.
2.2. Управление на лични имоти
Разбира се, всеки съпруг има правото да управлява самостоятелно личните си имоти.
3. Действия на разпореждане
3.1. Разпореждане с имоти СИО
Според СК разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи. Под „разпореждане“ следва да се разбира всяко действие, което води до прехвърляне, изменение, ограничаване или прекратяване на едно вещно право. Действия на разпореждане с недвижим имот биха били неговата продажба, замяна, дарение, ипотекиране, учредяване на право на ползване или строеж, сключване на договор за наем със срок над 3 години и др.
В случай че един от съпрузите извърши сам такова действие спрямо общ недвижим имот, другият съпруг може да оспори това разпореждане по исков ред.
3.2. Разпореждане с лични имоти
Всеки от съпрузите може свободно да сключва сделки на разпореждане с личните си имоти. Съществува едно единствено ограничение – съгласно чл. 26 от СК макар даден имот да е лична собственост на един от съпрузите, ако той представлява „семейно жилище“ по смисъла на СК, разпореждането с него става със съгласието на другия съпруг (научете повече в статията ни „Разпореждане със семейно жилище – собственост на един от съпрузите“).
Разпореждане със семейно жилище – собственост на един от съпрузите
4. Имуществени последици при развод
4.1. За имотите СИО
В момента, в който бракът се прекрати поради развод, СИО също се прекратява. По отношение на имотите, които са били СИО, съпрузите се превръщат в обикновени съсобственици, като всеки получава равен дял от тях.
Все пак законът предвижда две хипотези, при които съпруг може да претендира по исков ред по-голям дял от прекратената вследствие на развода СИО, а именно – когато съдът му е предоставил упражняването на родителските права по отношение на ненавършилите пълнолетие деца, ако това създава за него особени затруднения, и когато приносът му в придобиването значително надхвърля приноса на другия съпруг.
4.2. За личните имоти
Бидейки лична собственост на някой от съпрузите, съвсем логично при развод те не подлежат на подялба, а остават притежание на своя собственик.
II. ЗАКОНОВ РЕЖИМ НА РАЗДЕЛНОСТ
1. Собственост върху имотите
При този режим недвижимите имоти, придобити по време на брака, стават собственост на съпруга, на чието име са придобити, без да се държи сметка за приноса на другия брачен партньор.
2. Действия на управление
Всеки съпруг има правото да управлява самостоятелно личните си имоти.
3. Действия на разпореждане
Всеки от съпрузите може свободно да сключва сделки на разпореждане с личните си имоти. Но и тук, както при законовия режим на общност, е налице ограничението за разпореждане с личен имот, представляващ „семейно жилище“.
4. Имуществени последици при развод
По правило при развод всеки съпруг запазва правата си върху личното си имущество.
Но за да се избегне неоснователното обогатяване на единия съпруг за сметка на другия, законът дава възможност след развод по исков ред всеки съпруг да предяви иск, с който претендира част от стойността на придобитото от другия съпруг по време на брака стига да докаже, че е допринесъл с труд, със средствата си, с грижа за децата, с работа в домакинството или по друг начин.
III. ДОГОВОРЕН РЕЖИМ
Встъпващите в брак могат да уредят имуществените си отношения по време на брака, както и имуществените последици при развод с брачен договор. Брачният договор задължително се сключва лично от страните в писмена форма с нотариална заверка на съдържанието и на подписите. Той може да бъде сключен както преди встъпването в брак, така и по време на брака. В първия случай той поражда действие от момента на сключване на брака, а във втория – от деня на сключване на договора или от друга дата, определена в него.
1. Собственост върху имотите
В брачния договор страните могат да уговорят кой какви права ще има върху имуществото, което се придобива по време на брака. Няма пречка имуществените отношения да бъдат уредени чрез препращане към някой от законовите режими. Например, страните могат да уговорят, че недвижимите имоти, придобити по време на брака, ще бъдат СИО, а по отношение на движимите вещи ще се прилага режимът на разделност.
Не рядко брачният договор урежда правата на страните върху имуществото, което всяка една от тях притежава от преди сключването му. Няма пречка със самия договор една от страните да прехвърли възмездно или безвъзмездно на другата свой личен имот или идеална част от него. Възможно е брачният договор да съдържа няколко на брой сделки, с които се прехвърля право на собственост или се учредява друго вещно право върху недвижим имот, като в този случай законът не изисква договорът да се сключва във формата на нотариален акт, но е необходимо да бъде вписан в Имотен регистър от нотариуса, заверил договора.
2. Действия на управление
В брачния договор страните сами определят начините на управление на имуществото. Логично те следва да се ръководят от решенията, които са взели във връзка с титулярството на правата върху него.
3. Действия на разпореждане
В брачния договор страните могат да уговорят свободно начините на разпореждане с имуществото, включително и със семейното жилище. Следователно, те биха могли да изключат изрично приложението на чл. 26 от СК и разпореждането със семейното жилище да се извършва без съгласието на съпруга несобственик. Но когато този въпрос не е уреден в договора, правилото на чл. 26 от СК следва да се съблюдава.
4. Имуществени последици при развод
В договора съпрузите могат да уговорят по своя преценка имуществените последици в случай на развод. Те биха могли да предвидят реда на разпределение на имуществата, размера на дяловете при делба на недвижимите имоти и т.н.
NB! Ако в брачния договор съпрузите са пропуснали да уредят даден въпрос, касаещ имуществените им отношения, приложение намират правилата на законовия режим на общност.
