Съществуват различни способи за придобиване право на собственост върху недвижим имот. Освен въз основа на договор за покупко-продажба, дарение, замяна, прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане, наследяване по закон или завещание право на собственост върху имот може да бъде придобито и по силата на т.нар. давностно владение.
I. Как се придобива имот по давност?
За да придобиете един имот по давност, е необходимо да сте го владели определен период от време.
1. Да владеете един имот означава:
1.1. Да упражнявате фактическа власт върху имота
Фактическата власт се упражнява като осъществявате определени действия спрямо имота, например, да го посещавате периодично, да живеете в него (ако е жилищен), да го обработвате (ако е земеделска земя), да поставите ограда, да плащате данъци за него и др.
1.2. Да осъществявате фактическата власт с намерение за своене
Това означава да третирате имота като свой собствен. Тъй като намерението за своене е психическо състояние, законът установява предположение, че владелецът държи вещта като своя, освен ако не се докаже, че я държи за другиго.
1.3. Владението да е явно
Необходимо е да манифестирате собственическото си отношение към имота както пред собственика му, така и пред трети лица (например, чрез поставяне на ограда, смяна на ключалка или друг вид ограничаване на достъпа до имота).
1.4. Владението да е необезпокоявано
Това означава собственикът на имота да не претендира права върху него през съответния период и да не се противопоставя на владението, което осъществявате.
1.5. Владението да е непрекъснато
Владението следва да се осъществява постоянно или периодично, като между отделните периоди не бива да са изминали повече от 6 месеца. В случай че владението не е упражнявано повече от 6 месеца, то се прекъсва и давностният срок започва да тече отначало.
2. Изтичане на определен период от време
Владението трябва да се осъществява през определен период от време, след изтичането на който можете да придобиете имота по давност.
2.1. Срокът е 5 години, когато владението е добросъвестно.
Добросъвестно владение е налице, когато владеете имота със съзнанието, че той вече в ваш, тъй като сте го придобили на основание, годно да ви направи собственик. По някаква причина, обаче, правото на собственост не е преминало към вас, без дори да предполагате (например, сключили сте договор за продажба на имот с лице, което в действителност не е притежавало собствеността върху него).
2.2. Срокът е 10 години, когато владението е недобросъвестно.
Недобросъвестното владение е налице във всички останали случаи, в които владеете имота с ясното съзнание, че не сте негов собственик (например, установили сте владение върху имота без някой да ви го е предоставил или пък владението ви е било предадено въз основа на предварителен договор).
II. Може ли да се сдобием с документ за собственост?
При наличие на гореописаните предпоставки може да се снабдите с констативен нотариален акт за собственост върху имота. За целта се образува производство пред нотариус, на когото следва да предоставите определен набор от документи и да посочите трима свидетели, които да потвърдят факта на владение на имота. Обикновено това са съседи на имота. На база на документите и разпита на свидетелите нотариусът се произнася с постановление за това дали имотът действително е придобит по давност и издава констативен нотариален акт за собственост.
За разлика от нотариалните актове за покупко-продажба, дарение, замяна и т.н., които пораждат самото право на собственост, констативният нотариален акт не поражда правото, а само го установява. Правото на собственост възниква с изтичане на предвидения в закона срок (5-годишен или 10-годишен). Следователно, дори нотариусът да е издал констативен нотариален акт, ако в действителност не са се осъществили всички предпоставки, необходими за придобиване на имота по давност, вие няма да станете негов собственик.
Констативните нотариални актове могат да бъдат оспорени чрез предявяване на иск пред съответния компетентен съд и ако се докаже, че изявлението на нотариуса не отговаря на обективната действителност, нотариалният акт може да бъде обезсилен.
III. Кои имоти не могат да се придобият по давност?
Налице са редица случаи, в които придобиването на имот по давност е изключено. Такива хипотези са:
– Имот публична държавна или общинска собственост
– Земеделски земи частна държавна или общинска собственост
– Горски територии частна държавна или общинска собственост
– Общи части от етажна собственост, които са общи по естеството си (например, покрив, стълбищна клетка и др.)
Няма пречка, обаче, да се придобиват по давност общи части по предназначение (например, склад), стига владелческото действие да се упражнява от лице, което притежава обект в етажната собственост, за да може да приобщи общата част към своя обект.
– Тавански и избени помещения
От това правило също има изключение. Таван или изба може да се придобие по давност, ако владелецът вече притежава самостоятелен обект в етажната собственост и ако таванът или мазето не е единствено складово помещение към даден обект в сградата.
– Части от имоти, които не могат да се обособят като имоти със самостоятелен характер (например, стая от жилище или реална част от УПИ, която не отговаря на изискванията за минимална площ и лице).
– Помощни сгради и съоръжения в чужд имот
– Имот, придобит чрез престъпление
