Данъчната и пазарната оценка на един имот често се възприемат като сходни понятия, но между тях има съществени различия – те служат за различни цели, изчисляват се по различен начин и могат да имат значително различни стойности.
I. За какво служат?
1. Данъчна оценка
Данъчната оценка е служебно определена стойност на недвижим имот, която се използва като основа за изчисляване на дължимия за него годишен местен данък и такса битови отпадъци (такса смет).
Изключение прави местният данък, който купувачите заплащат еднократно при придобиване на имот – той се изчислява върху по-високата стойност между данъчната оценка и продажната цена на имота, посочена в нотариалния акт.
Пример: Ако данъчната оценка на един имот е 50 000 евро, а продажната му цена по нотариален акт е 100 000 евро, местният данък за придобиването на този имот и нотариалните такси ще се изчислят върху сумата от 100 000 евро.
Възможно е един имот да бъде продаден на цена, по-ниска от данъчната му оценка, но в този случай местният данък за придобиване на имота, както и нотариалните такси за прехвърлянето му ще се изчислят върху данъчната оценка, която се явява по-високата от двете стойности.
Пример: Ако данъчната оценка на един имот е 50 000 евро, а продажната му цена по нотариален акт е 30 000 евро, местният данък за придобиването на този имот, както и нотариалните такси ще се изчислят върху сумата от 50 000 евро.
2. Пазарна оценка
Пазарната оценка служи за определяне на реалната пазарна стойност на един имот към определен момент. За разлика от данъчната оценка, тя не е фиксирана по формула, а отразява цената, на която имотът би се продал на свободния пазар.
II. Кой ги определя?
1. Данъчна оценка
Данъчната оценка се определя от общината по местонахождение на имота.
2. Пазарна оценка
Пазарната оценка се определя от лицензиран оценител на недвижими имоти.
III. Как се изчисляват?
1. Данъчна оценка
Данъчната оценка на един имот се изчислява по формула, регламентирана в Приложение № 2 към Закона за местните данъци и такси. Тази формула гарантира, че данъчната оценка на имота отразява неговите основни характеристики (вид, местоположение, площ, конструкция, година на построяване, етажност, инфраструктура и др.).
Данъчната оценка почти никога не съвпада с пазарната. Обикновено тя е по-ниска, тъй като се изчислява на база фиксирани коефициенти и критерии, които не винаги отразяват реалната ситуация на имотния пазар.
2. Пазарна оценка
За определяне пазарната стойност на един имот оценителите използват методи за оценяване, базирани на три основни подхода – пазарен, приходен и разходен, като ги прилагат в съответствие с Българските стандарти за оценяване (БСО) и Международните Стандарти за Оценяване (IVS).
IV. Къде се обективират?
1. Данъчна оценка
Данъчната оценка на имота се съдържа в Удостоверение за данъчна оценка, което се издава от орган на приходната администрация в съответната община по местонахождение на имота.
2. Пазарна оценка
Пазарната оценка на един имот се съдържа в Доклад за пазарна оценка на недвижим имот, изготвен от лицензиран оценител на недвижими имоти.
V. Кога се изискват?
1. Данъчна оценка
Удостоверението за данъчна оценка е задължително, когато се извършват прехвърлителни сделки с недвижими имоти (покупко-продажба, замяна, дарение), при учредяване на ограничено вещно право (право на строеж, например), учредяване на ипотека, делба и др.
2. Пазарна оценка
В общия случай оценителски доклад не се изисква, когато се извършват прехвърлителни сделки с недвижими имоти. Страните по една сделка са свободни да уговорят цената на имота по взаимно съгласие, независимо от размера на данъчната или пазарната му оценка.
Има, обаче, една хипотеза, при която изготвянето на пазарна оценка е задължително – когато купувачът финансира покупката на имота с кредит, за обезпечението на който се учредява ипотека върху продаваемия имот. В този случай оценката гарантира, че ако длъжникът престане да плаща вноските по кредита, банката може да продаде имота на пазарна цена и с получената сума да покрие оставащия дълг.
