Сключили сте договор за наем на имот. По време на действие на договора собственикът решава да прехвърли имота си на трето лице. Това поставя въпроса запазва ли действието си договорът за наем по отношение на новия собственик и ако да, за какъв срок?
Отговор на този въпрос дава разпоредбата на чл. 237 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Прехвърлянето на наетия имот не води до прекратяване на възникналото между наемодателя и наемателя наемно правоотношение. То продължава да съществува със същото съдържание, каквото е имало и към датата на прехвърляне на имота. Единствено правата и задълженията на наемодателя по наемния договор преминават върху новия собственик на имота.
Разпоредбата на чл. 237 от ЗЗД предвижда три отделни хипотези, при които приобретателят на имота е обвързан от вече действащия договор за наем, сключен между наемателя и предишния собственик на имота.
1. Първа хипотеза – когато договорът за наем е бил вписан в имотния регистър (чл. 237, ал. 1 от ЗЗД)
Най-пълна защита наемателят получава тогава, когато договорът за наем е бил вписан в имотния регистър. В такъв случай при прехвърлянето на имота наемният договор остава в сила спрямо новия собственик за целия срок на договора, който е бил уговорен между страните по него. Приема се, че в тази хипотеза приобретателят е знаел или поне е бил длъжен да се осведоми за наличието на договор за наем, тъй като имотният регистър е публичен и позволява да се направи проверка за това обстоятелство.
На вписване в имотен регистър подлежат само договорите за наем на недвижим имот със срок по-дълъг от 1 година (чл. 4, б. „е“ от Правилника за вписванията).
За да бъде вписан, договорът за наем трябва да бъде с нотариална заверка на подписите на страните.
Самото вписване се извършва чрез подаване на заявление до съответната служба по вписванията по местонахождение на имота. Към заявлението следва да се приложи оригинал или заверен препис от актуална кадастрална скица или схема на недвижимия имот. Процедурата по вписване на договора може да бъде извършена от наемателя, наемодателя или от упълномощено от тях лице.
Както нотариалната заверка на договора, така и вписването му в служба по вписванията ще коства на наемателя такси, но ще му гарантира запазване на наемното правоотношение за целия срок на договора, независимо от бъдещи прехвърлителни сделки с имота.
2. Втора хипотеза – когато договорът за наем не е вписан в имотния регистър, но има достоверна дата (чл. 237, ал. 2, изр. 1 от ЗЗД)
Значително по-ниска степен на защита наемателят получава в хипотезата, когато договорът има достоверна дата, но не е вписан в имотния регистър. Под „достоверна дата“ следва да се разбира, че датата на сключване на договора е удостоверена от нотариус. В този случай договорът обвърза приобретателя на имота до предвидения в него срок, но за не повече от една година от прехвърлянето.
Пример: Ако договорът за наем е сключен за срок от 4 години и наемодателят прехвърли имота на втората година, приобретателят ще е обвързан от него за срок от 1 година от прехвърлянето. Ако обаче наемодателят прехвърли имота след 3 г. и 6 месеца, приобретателят ще е обвързан от него само за срок от 6 месеца.
3. Трета хипотеза – когато договорът за наем няма нито достоверна дата, нито е вписан в имотен регистър, но наемателят държи имота (чл. 237, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД)
Най-малка защита законодателят е предвидил в случаите, когато договорът не е вписан в имотен регистър и няма достоверна дата, но наемателят държи наемния имот. В тази хипотеза договорът запазва своето действие спрямо приобретателя като договор за наем без определен срок и може да бъде прекратен от новия собственик с едномесечно предизвестие по реда на чл. 238 от ЗЗД.
