Правото на собственост върху един недвижим имот може да принадлежи на две или повече лица, всяко от които притежава определени идеални части от него. Общото притежание на имот често създава разногласия между собствениците по повод разпореждането с него. Ако в идеалната хипотеза всички собственици биха се съгласили да продадат имота заедно, то в практиката това не винаги се случва. Тогава логично стои въпросът как един съсобственик може да продаде своята идеална част от имота на трето лице, когато липсва съгласието на останалите собственици за съвместна продажба. Разберете отговора в нашия материал.
1. При какви условия идеалната част може да се продаде на трето лице?
Съгласно чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС) съсобственик може да продаде своята идеална част от недвижим имот на трето лице, външно за съсобствеността, но първо е длъжен да я предложи на останалите съсобственици и то при същите условия, цена и срокове, при които би я продал на третото лице. Целта на закона е в съсобствеността да не се допускат нови лица, нежелани от съсобствениците, които не продават своите идеални части. В случай че никой от останалите съсобственици не пожелае да закупи идеалните части от имота, тогава техният притежател може свободно да ги прехвърли на трето лице.
Когато, обаче, идеалната част се прехвърля от един съсобственик на друг, продажбата се извършва съвсем свободно, без да се спазва гореописаната процедура.
2. Как се удостоверява отказът на другите съсобственици за покупка на идеалната част?
Законът гласи, че съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса: 1) писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и 2) декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.
2.1. Писмени доказателства
Най-често писмените доказателства са декларация с нотариално заверен подпис, съдържаща отказ за покупка, или нотариална покана с приложен към нея констативен протокол. Нека ги разгледаме поотделно:
– Нотариално заверена декларация
Това е декларация, която съдържа отказа на другия съсобственик да закупи съответната част от имота, както и условията, при които той отказва да го направи, а именно – цена, начин на плащане и др. Последното е важно с оглед спазване изискването на закона останалите съсобственици да са отказали да купят частта от имота „при същите условия“, при които той се предлага на трето лице.
Законът не изисква декларацията да е нотариално заверена, но в практиката заверката се е наложила като гаранция за достоверността на подписа на декларатора. Не е задължително заверката на подписа да е извършена от същия нотариус, който ще изповяда сделката за покупко-продажба на идеалната част.
Когато имотът има повече от двама съсобственици, няма пречка те да декларират своя отказ за покупка в една обща декларация.
– Нотариална покана и констативен протокол
При втория вариант продавачът следва да изпрати нотариална покана до останалите съсобственици, в която излага подробно условията, при които им предлага да закупят неговия дял от имота, и им определя разумен срок, в който да се подготвят за евентуална сделка за покупко-продажба. Също така, в поканата се посочват кантората на нотариуса, датата и часа на изповядване на сделката, с отбелязване, че неявяването ще се счита за отказ за закупуване. Често към нотариалната покана се прилага и готов проект на нотариален акт, с който останалите съсобственици да се запознаят предварително.
Ако поканата бъде редовно връчена, но в посочените ден и час съсобствениците не се явят в съответната нотариална кантора, продавачът може да поиска от нотариуса да състави констативен протокол, с който да удостовери неявяването им. В същия протокол се удостоверява, че продавачът е представил в оригинал всички изискуеми за продажбата документи, като те също се описват подробно. Това доказва, че той е бил добросъвестен и наистина е имал готовност да продаде своята идеална част на останалите съсобственици, но поради неявяването им вече е свободен да я продаде на трето лице.
2.2. Декларация от продавача
Продавачът също трябва да декларира писмено, че е предложил изкупуването на своята част от имота на всички съсобственици, като никой от тях не е пожелал да я купи, както и да заяви изрично, че освен поканените от него, няма други лица, които притежават собственост върху имота.
3. Какви са последиците при неспазване условията на закона?
Както вече стана ясно, преди един съсобственик да пристъпи към продажба на своите идеални части от имот на трето лице, е необходимо да отправи предложение за покупката им до останалите съсобственици и то при същите условия, както и да декларира пред нотариуса, който изповядва сделката с третото лице, че никой от тях не е приел това предложение. В случай че продавачът е продал своята идеална част на трето лице без да спази тези изисквания, сделката с третото лице остава действителна и обвързва страните, но за останалите съсобственици възниква правото да предявят т. нар. „иск за обратно изкупуване“. Ще я разгледаме накратко:
Искът за обратно изкупуване се предявява от някой от съсобствениците на имота срещу съсобственика продавач на идеалната част и третото лице, което я е закупило. С предявяването на този иск ищецът цели да получи от съда правото да изкупи дяла от третото лице, тъй като към този момент именно то е негов собственик. За целта, ищецът трябва да докаже:
– Че декларацията на продавача, в която той заявява, че никой от останалите съсобственици не е приел предложението му за покупка, е неистинска, или
– Че третото лице е закупило частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици (например, продавачът е продал идеалната си част от имота на трето лице на цена, много по-ниска от тази, която е предложил на другите съсобственици).
Ако ищецът успее да докаже някоя от двете хипотези, и съдът уважи иска му, за него ще възникне правото да изкупи обратно идеалната част и то при действително уговорените условия и цена между продавача съсобственик и третото лице, а не при тези, посочени в нотариалния акт за продажбата, дори когато посочената в акта цена е по-ниска от действителната. С влизането на съдебното решение в сила ищецът става собственик на идеалната част от имота, респ. съдебното решение е актът, който води до прехвърляне на собствеността. От този момент започва да тече едномесечен срок, в който той трябва да заплати дължимата поради изкупуването сума на третото лице. Ако, обаче, ищецът не плати цената в този срок, съдебното решение се счита за обезсилено и правото на изкупуване се губи.
Съгласно закона искът за обратно изкупуване трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата. Но тъй като останалите съсобственици почти винаги научват за нея след като този срок е изтекъл, в съдебната практика е възприето, че двумесечният срок започва да тече от момента на узнаване на продажбата, а не от момента на нейното извършване. Ако в този срок никой от съсобствениците не упражни правото си на иск, то се погасява.
4. Има ли по-лесен начин за разпореждане с идеалната част от имот?
Текстът на чл. 33 от ЗС се прилага само при продажба на идеална част от имот, но не и при другите видове прехвърлителни сделки – замяна, дарение и прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане. Това е и причината много лица, които желаят да продадат своята идеална част от един имот, но не искат да я предлагат на останалите съсобственици, да даряват много малка част от своя дял на конкретно трето лице, като по този начин го превръщат в съсобственик. А както казахме по-горе, продажбата на идеална част между съсобственици може да се извърши напълно свободно, без да е необходимо тя да бъде предлагана на останалите. Съдебната практика не разглежда това действие като заобикаляне на закона, поради което много съсобственици предпочитат да сключат две последователни сделки с трето лице (дарение и последваща продажба) вместо да минават през процедурата, регламентирана в ЗС.
