Ипотеката е едно от най-разпространените обезпечения, осигуряващо гаранция за вземанията на кредиторите. Ние, обаче, няма да спираме вниманието си на същността и функциите на ипотеката, с които вярваме, че сте добре запознати, а на две от нейните разновидности – договорната и законната ипотека, за които всички са чували, но разликите между които не са толкова популярни. Сравнихме ги за Вас на база 6 основни критерия, с които можете да се запознаете по-долу.
I. Начин на учредяване
1. Договорна ипотека
Договорната ипотека се учредява по силата на договор за ипотека, който се вписва в съответната служба по вписванията по местонахождение на ипотекирания имот.
2. Законна ипотека
Законната ипотека се учредява само в случаите, предвидени в закона, по силата на молба, която се вписва в съответната служба по вписванията по местонахождение на ипотекирания имот.
Нека разгледаме два от най-често срещаните в практиката случаи на учредяване на законна ипотека, които касаят отчуждителите и приобретателите на недвижими имоти.
– Пример за законна ипотека се съдържа в разпоредбата на чл. 168, т. 1 от Закон за задълженията и договорите (ЗЗД). В тази хипотеза е налице сключен договор за покупко-продажба на имот под формата на нотариален акт. Купувачът е станал собственик на имота, но продавачът не е получил изцяло продажната цена. За да се гарантира, че той ще получи пълния размер на дължимата му сума, той има право да поиска в нотариалния акт да се впише, че остатъкът от цената трябва да бъде заплатена от купувача в определен срок, както и че за обезпечаване на вземането му за тази цена ще учреди законна ипотека. Законната ипотека в полза на продавача се вписва в служба по вписванията по негова молба, придружена с нотариалния акт за покупко-продажбата в оригинал или препис.
– В чл. 60, ал. 4 от Закона за кредитните институции е предвидена възможността да се учреди законна ипотека в полза на банките върху недвижими имоти и вещни права върху тях, придобити изцяло или частично чрез ползване на банков кредит. В този случай банката кредитор има право да поиска вписване на законната ипотека въз основа на молба до служба по вписванията, към която се прилага договорът за банков кредит в оригинал или препис. Но за да може да бъде вписана законна ипотека в полза на банка, която е финансирала покупката на един имот, е необходимо кредитът да бъде равен или по-малък от размера на продажната цена. Ако кредитът е по-голям от продажната цена, за обезпечаването му в пълен размер ще следва да се учреди договорна ипотека.
II. Участници в подписването
1. Договорна ипотека
Договорът за ипотека се сключва между кредитора (ипотекарен кредитор) и собственика на ипотекирания имот (ипотекарен длъжник). В повечето случаи собственикът на ипотекирания имот е самият длъжник, чието задължение се обезпечава с ипотеката. Но е възможно той да бъде трето лице, което е предоставило своя имот за обезпечение на чужд дълг.
2. Законна ипотека
Законната ипотека се подписва само от кредитора.
III. Форма
1. Договорна ипотека
Договорът за ипотека се сключва под формата на нотариален акт (осн. чл. 167, ал. 1 от ЗЗД).
2. Законна ипотека
Законната ипотека е под формата на писмена молба (осн. чл. 168, ал. 2 от ЗЗД).
IV. Съдържание
Както договора за ипотека, така и молбата за вписване на законна ипотека, задължително трябва да съдържа следните данни: трите имена, местожителството и занятието на кредитора и на длъжника, а също и на собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо задължение, а ако някое от тези лица е юридическо лице – точното му наименование; имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично (осн. чл. 167, ал. 2 и чл. 168, ал. 2 от ЗЗД).
V. Нотариални такси
1. Договорна ипотека
Нотариалните такси за заверка на договорната ипотека са двойно по-високи от тези за заверка на законната.
2. Законна ипотека
Нотариалните такси за заверка на законната ипотека са двойно по-ниски от тези за заверка на договорната.
VI. Такса за вписване
Таксата за вписване на договорната и законната ипотека в служба по вписванията е еднаква и възлиза на 0,1 на сто от удостоверения материален интерес.