Едно от предимствата да закупите имот ново строителство, е че не Ви се налага тепърва да го ремонтирате или да подменяте стари инсталации. Съвременното строителство ползва модерни технологии и висококачествени материали, които обезпечават безпрепятственото и дългосрочно експлоатиране на обекта.
Но ако все пак констатирате някакъв дефект в новопостроеното си жилище, законът Ви дава право да ангажирате гаранционната отговорност на строителя в предвидените за това срокове.
Правната уредба относно гаранционните срокове за изпълнени строителни и монтажни работи се съдържа в Закон за устройство на територията (ЗУТ) и Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти („Наредба № 2“). Нека заедно разгледаме по-важните моменти.
I. Гаранционна отговорност
1. Какво представлява гаранционната отговорност?
Според чл. 160, ал. 3 от ЗУТ гаранционната отговорност на строителя се изразява в задължението му да отстрани скритите дефекти в строителството, които са се проявили след приемането и въвеждането в експлоатация на строежа, за да се осигури нормалното функциониране и ползване на завършения строителен обект.
Законът не дефинира какво е „скрит дефект“, но съгласно утвърдената съдебна практика той представлява такъв недостатък на строителния обект, който не може да бъде установен при неговия преглед и предаване, а се проявява с времето. Обикновено това са внезапно появили се пукнатини, течове, влага, износване на покритие, некачествена изолация и др. Тези недостатъци обаче не трябва да са резултат от неправилна експлоатация на обекта.
2. Към кой момент трябва да са съществували скритите дефекти?
Строителят отговаря както за недостатъците, съществували към момента на прехвърляне на собствеността и риска върху купувача, така и за недостатъците, които са се появили след това до края на гаранционния срок, стига купувачът да е спазил изискванията за ползване и съхраняване на вещта.
3. Необходимо ли е дефектите да са резултат от виновно поведение на строителя?
В практиката се приема, че гаранционната отговорност на строителя е обективна и безвиновна по своя характер. Гаранционното задължение възниква по силата на закона в тежест на строителя, който през определен период от време следва да обезпечи наличието на установени качества и свойства на имота, предмет на договора, като отстранява настъпилите в гаранционния срок недостатъци без значение дали се дължат на негово виновно поведение или не.
II. Гаранционни срокове
1. Какво представлява гаранционният срок?
По своята правна същност гаранционният срок е период от време, в течение на който се гарантира наличието на установени качества и свойства на вещта, предмет на договора, и през който период гарантът носи материална отговорност за недостатъци и повреди при условие, че купувачът е спазил изискванията за правилното й съхраняване и надлежна употреба. С изтичането на гаранционния срок се погасява задължението за отстраняване на недостатъците от продавача (в случая, от строителя).
2. Къде се определят гаранционните срокове?
Съгласно чл. 160, ал. 4 от ЗУТ гаранционните срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти се определят с договора за строителство между възложителя (инвеститора) и изпълнителя (строителя) за съответния строителен обект. Те не могат да бъдат по-малки от минималните срокове, определени с Наредба № 2.
Това означава, че в договора за строителство възложителят и изпълнителят могат да уговорят по-дълги гаранционни срокове от тези, посочени в наредбата. Но ако са уговорили по-кратки гаранционни срокове от нормативно установените, те се заместват по право от съответния срок, предвиден в наредбата. А в случай че страните не са уговорили изрично гаранционните срокове, тогава автоматично се прилагат минималните срокове, посочени в Наредба № 2.
3. Какви са минималните гаранционни срокове в строителството?
Съгласно чл. 20, ал. 4 от Наредба № 2 минималните гаранционни срокове на изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти са:
– За всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях – 10 години;
– За основен ремонт и реконструкция на съществуващи строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях и за възстановени строителни конструкции на сгради и съоръжения, претърпели аварии – 8 години;
– За хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи на сгради и съоръжения в неагресивна среда – 7 години; в агресивна среда – 5 години;
– За всички видове строителни, монтажни и довършителни работи (подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски, дърводелски и др.), с изключение на работите по т. 1, 2 и 3 – 5 години;
– За вътрешни инсталации на сгради – 7 години; при основен ремонт и реконструкция – 5 години.
4. Кога започват да текат гаранционните срокове?
Съгласно чл. 160, ал. 5 от ЗУТ гаранционните срокове започват да текат от деня на въвеждане на строителния обект в експлоатация, т. е от издаване на разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация.
III. Ангажиране на гаранционна отговорност
1. Какви действия следва да предприеме собственика на обекта?
Във всички случаи на възникване на недостатъци в строителството възложителят следва да ги предяви на изпълнителя и да му даде подходящ срок за тяхното отстраняване. Всяко уведомяване от възложителя в рамките на гаранционния срок е релевантно и води до валидно възникване на гаранционното задължение за изпълнителя.
Обичайно в договора за строителство, който се сключва между възложителя и строителя, се регламентира реда за констатиране на дефектите и тяхното отстраняване.
2. Какво трябва да направи строителят?
Строителят може или да отстрани възникналите дефекти, или да заплати обезщетение на собственика на обекта, което отговаря на стойността на ремонтните работи за отстраняване на дефектите.
3. Какво следва, ако строителят откаже да отстрани дефектите?
Съгласно чл. 21 от Наредба № 2 при невъзможност между страните да се постигне съгласие относно отстраняването на недостатъците, възложителят може да предяви иск срещу строителя пред съответния съд.
IV. Ангажиране на гаранционна отговорност от последващи собственици на имота
Както вече споменахме, гаранционните срокове, както и реда за ангажиране гаранционната отговорност на строителя се регламентират в договора за строителство между възложителя (инвеститора) и изпълнителя (строителя). Затова логично се поставя въпроса дали лицата, които впоследствие са закупили имот от възложителя могат да се ползват от гаранционната отговорност на строителя за скрити дефекти доколкото те не са страна по договора за строителство.
Според множество съдебни решения гаранционната отговорност на строителя не е по отношение на възложителя на строителството, тъй като тя не почива на договора за строителство, а е по отношение на самата построена сграда и съответно на всеки следващ собственик на самостоятелен обект в нея, който търпи вреди.
Затова всеки собственик на самостоятелен обект, който търпи вреди от скритите дефекти в строителството, има право да ангажира гаранционната отговорност на строителя. А в случаите, когато е засегната обща част на сградата (например, покрив, обща канализация и др.), инициативата за това е на етажната собственост.
V. Ангажиране на гаранционна отговорност в случай на ликвидация на строителя
В практиката много често се случва след завършване на строителството строителят да прекрати дейността си доброволно и да се заличи от Търговския регистър. В тези случаи той престава да съществува като субект и съответно няма как да бъде ангажирана неговата гаранционна отговорност. Тук възниква въпросът дали възложителят (когато качеството възложител и строител не се слива в едно и също лице) може да отговаря за дефекти в сградата спрямо собствениците на обекти в нея.
Отговорността на възложителя има гаранционно-обезпечителна функция по отношение на претърпелия вреди. Тази отговорност не произтича от вина на възложителя, а само от факта, че той е възложил работата на други лица, в резултат на чиито виновни и противоправни действия или бездействия, при или по повод работата са причинили вреда на трети лица. В съдебната практика еднозначно е установено, че в този случай възложителят отговаря солидарно с изпълнителя (строителя) спрямо третите лица.
