Правила ли Ви е впечатление следната фраза в нотариалните актове за покупко-продажба на недвижими имоти: „Продавачът „А“ прехвърля на купувача „В“ недвижим имот „С“, заедно с „X“ % идеални части от общите части на сградата.“
Замисляли ли сте се какво означават термините „общи“ и „идеални части” и защо всъщност купувайки конкретен имот, Вие купувате и прилежащите към него общи части от сградата. Днес Ви даваме отговор на този въпрос?
I. Общи части
Съгласно чл. 38 от Закон за собствеността (ЗС) общите части в сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, представляват всичко, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. С други думи, общите части се ползват съвместно от всички собственици в една сграда. Затова законът дава право на всички собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост да използват общите части на сградата според тяхното предназначение (осн. чл. 5, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС) и ги задължава да не пречат един на друг да използват общите части, да не ги завземат, да не им причиняват вреди, да заплащат разходите за техния ремонт, управление и поддръжка, да ги използват съобразно правилника за вътрешния ред и др. (осн. чл. 6, ал. 1 от ЗУЕС).
От разпоредбата на чл. 38 от ЗС разбираме, че общите части могат да бъдат два вида – общи части по естеството си и общи части по предназначение.
1. Общи части по естеството си
Общи части по естеството си са онези части от сградата, без които тя не би могла да съществува. Това са: земята, върху която е построена сградата; основите; външните стени; вътрешните разделителни стени между отделните части; вътрешните носещи стени; колоните; трегерите; плочите; гредоредите; стълбите; площадките; покривите; стените между таванските и избените помещения на отделните собственици; комините; външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения; главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби; асансьорите; водосточните тръби и др.
Този вид общи части са несамостоятелни части от сградата. Те могат да съществуват само като общи части в нея и тяхното предназначение не подлежи на промяна.
Невъзможно е тези общи части да станат собственост на някой от собствениците в сградата или на трето лице (например, няма как един етажен собственик да стане собственик на покрива или на асансьора).
2. Общи части по предназначение
Общите части по предназначение са създадени и предназначени да предоставят допълнителни удобства на собствениците, ползвателите и обитателите на сградата. Такива са: жилището на портиера; партерният етаж; складът; дворът около сградата и др.
Предназначението на тези общи части може да бъде променено с решение на общото събрание. Възможно е дори те да бъдат изключени от общите части на сградата и да станат собственост на някого от собствениците в сградата или на трети лица.
II. Идеални части
По същността си „общите части“ нямат самостоятелен характер. Те са предназначени за общо ползване, поради което е необходимо върху тях да се установи съсобственост. Съсобствеността се установява, като тези „общи части“ се поделят между всички собственици на самостоятелни обекти в сградата под формата на идеални части. Или казано по друг начин, идеалните части са процентът от общите части, притежавани от всеки един собственик на имот в сградата.
Придобивайки собственост върху конкретен имот в сграда, се придобива и собственост върху общите части в тази сграда. Затова в нотариалния акт за покупко-продажба се записва както застроената площ на имота, така и процента идеални части от общите части на сградата, които му прилежат.
Идеалните части за всеки самостоятелен обект се изчисляват като застроената площ (ЗП) на имота се раздели на разгънатата застроена площ (РЗП) на цялата сграда и полученото число се преобразува в проценти. Например, ако Вие сте собственик на имот със ЗП от 100 кв. м в сграда с РЗП от 1000 кв. м, то Вие притежавате 10 % идеални части от общите части в сградата.
Процентът идеални части от общите части на сградата, които притежава един собственик на самостоятелен обект, има значение в няколко посоки: собствениците на самостоятелни обекти в сградата заплащат разходите за ремонт на общите части, отговарят за задълженията на етажната собственост и имат право на глас в общото събрание на собствениците съобразно притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата (осн. чл. 6, ал. 1, т. 9, чл. 6, ал. 4 и чл. 17, ал. 1 от ЗУЕС).
