Ще Ви изненадаме ли, ако кажем, че „тераса“, „балкон“ и „лоджия“ не са синоними? А знаете ли каква всъщност е разликата между тях? В статията даваме отговор на този въпрос, разглеждайки техните конструктивни особености и правен режим при остъкляване.
I. Конструктивни особености
В пар. 1, т. 57, 58 и 59 от Допълнителните разпоредби на Закон за устройство на територията (ЗУТ) законодателят е дефинирал тези три вида „отворени пространства“, изхождайки от начина, по който те са конструирани.
1. Балкон
Съгласно закона балконът представлява „открита използваема площ върху конзолна конструкция, издадена пред фасадата на сградата“.
Балконът е открито пространство, отворено от трите си страни. Вместо от стени обикновено е ограден от парапети. Изгражда се върху конзолна конструкция, издадена пред фасадата на сградата. Обичайно балконите са малки пространства, тъй като тяхната тежест трябва да бъде съобразена с носимостта на конзолната конструкция.
2. Тераса
Според дефиницията на закона тераса е „открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена“.
В първия случай терасата се изгражда върху друг обект – помещение или колони, чието предназначение е да я задържат. Така на практика този обект поема изцяло тежестта на самата тераса, а терасата се явява покрив за този обект.
Във втория случай терасата се изгражда изцяло върху земята, на която е построена сградата. Този вариант на тераса стана изключително популярен през последните години при новото строителство. При него към партерния етаж на сградата се обособява площ от земята, предназначена за тераса към даден самостоятелен обект. Така собствениците на апартаменти или ателиета, намиращи се на партерния етаж, могат да се сдобият със собствена тераса, обособена директно върху земята.
3. Лоджия
Законодателят определя лоджията като „използваема площ, открита от външната си страна и включена в общия обем на сградата“.
Лоджиите представляват вдлъбнатини в самата сграда и затова законодателят посочва, че са включени в общия й обем. Те имат зидове от трите си страни, респ. са отворени само от едната си страна. Поради тази си характеристика те могат да бъдат усвоени много по-лесно отколкото терасата или балкона.
II. Необходимост от решение на общото събрание на собствениците при остъкляване
Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 5 от Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) собствениците са длъжни да не извършват ремонтни дейности в своя самостоятелен обект или част от него, които да водят до влошаване на проектните показатели на характеристиките на строителни продукти, променени/заменени и/или първоначално вложени, както и/или дейности, с които да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата.
Поради това ако един собственик на самостоятелен обект в сграда желае да остъкли своята тераса, балкон или лоджия, ще му бъде необходимо решение на общото събрание на собствениците, което да одобри остъкляването. Решението трябва да бъде взето с обикновено мнозинство – повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост (осн. чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС). Едва след като бъде взето решение с необходимото мнозинство собственикът може да пристъпи към остъкляването, спазвайки съответната нормативна уредба.
III. Необходимост от разрешение за строеж при остъкляване
Според чл. 151, ал. 1, т. 6 от ЗУТ не се изисква разрешение за строеж за остъкляване на балкони и лоджии. Но остъкляването на терасите не попада сред изключенията в разпоредбата. Следователно, във всички случаи на остъкляване на тераса е необходимо издаване на разрешение за строеж от съответната районна администрация. Този допълнителен контрол се обяснява с факта, че терасите са изградени върху друг обект и тяхното остъкляване би рефлектирало върху цялостната конструкция и стабилност на сградата.
Ако една тераса бъде остъклена без собственикът да разполага с разрешение за строеж, от съответната общинска администрация могат да направят проверка и да издадат заповед за спиране на строителството, а при вече реализирано остъкляване – заповед за премахване на незаконен строеж.