Законодателят е дал определение на жилището в пар. 1, т. 30 от ДР на Закон за устройство на територията (ЗУТ) като „съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.“ За разлика от жилището, ателието не е легално дефинирано, но от разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от ЗУТ може да се направи извода, че то представлява помещение за индивидуална творческа дейност, респ. не обслужва жилищни нужди.
Разликата в предназначението на жилището и ателието дълго време беше предпоставка за различие в правния режим на двата обекта. Така например, собствениците на ателиета винаги плащаха по-висок местен данък и по-големи сметки за електроенергия, не можеха да регистрират постоянен и настоящ адрес в ателието, а банките отказваха да финансират покупката на такива имоти или го правеха при твърде неблагоприятни условия.
Отдавна, обаче, ателиетата, първоначално замислени от законодателя като нежилищни помещения, изпълняват функцията на жилища и служат за дом на много семейства. Това накара изпълнителните органи и съдилищата през последните години да допуснат редица облекчения за собствениците на ателиета, когато те ползват последните за задоволяване на жилищните си нужди. Това значително доближи ателиетата до жилищата без да слага категорично знак за равенство между тях. Защото ако ателието обслужва единствено стопанската дейност на едно лице, неговият собственик не може да се възползва от облекченията, предвидени за собствениците на жилища.
В настоящата статия сме обърнали внимание на основните въпроси, които вълнуват купувачите на ателиета и се надяваме да са Ви от полза, ако в момента обмисляте такава покупка.
I. Изисквания за статут
1. Жилище
За да получи един имот статут на жилище, е необходимо той да отговаря на редица изисквания, които са регламентирани в Закон за устройство на територията (ЗУТ), Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, издадена от МРРБ (Наредба №7 от 2003 на МРРБ) и Наредба № РД-02-20-2 от 20 декември 2017 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортната система на урбанизираните територии, издадена от МРРБ (Наредба № РД-02-20-2 от 2017 г. на МРРБ).
Такива изисквания са, например: да има самостоятелен вход; да има най-малко едно жилищно помещение; да има кухня или кухненски бокс; да има баня-тоалетна; да има складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него (мазе, таван или килер); да не е с изложение изцяло на североизток, северозапад или север; светлата височина на жилищните помещения в нови жилищни сгради и сгради със смесено предназначение да бъде най-малко 2,60 м; да е осигурено поне едно паркомясто или гараж и много други.
2. Ателие
За да получи един имот статут на ателие, е достатъчно той да отговаря само на 2 изисквания:
– Да разполага със самостоятелен санитарен възел (тоалетна с мивка) съгласно чл. 102, ал. 4 от Наредба №7 от 2003 на МРРБ и
– Да е осигурено поне едно паркомясто или гараж съгласно Приложение № 5 към чл. 42 и чл. 50 от Наредба № РД-02-20-2 от 2017 г. на МРРБ.
Щом един имот има статут на ателие, това означава, че не са били спазени всички изисквания за получаване статут на жилище, например, защото липсва складово помещение или защото имотът е с изцяло северно изложение.
Не е невъзможно статутът на един имот да бъде променен от ателие на жилище, но за тази цел трябва да бъдат покрити всички изисквания, които законът поставя за жилищата. В някои случаи това е постижимо, а в други – не. Например, ако проблемът е само липсата на складово помещение, би могло в ателието да се обособи килер, но ако ателието е с изцяло северно изложение, тогава промяната е невъзможна.
II. Изискване за паркомясто или гараж
1. Жилище
Изискването всяко жилище да разполага с поне едно паркомясто или гараж съществува у нас отдавна и през годините се е съдържало в различни подзаконови нормативни актове. Действащият акт, в който понастоящем е закрепено това изискване, е Наредба № РД-02-20-2 от 2017 г. на МРРБ, по-конкретно в Приложение № 5 към чл. 42 и чл. 50.
2. Ателие
С приемането на Наредба № РД-02-20-2 от 2017 г. на МРРБ, в Приложение № 5 към чл. 42 и чл. 50 за първи път беше предвидено задължение за осигуряване на поне едно паркомясто или гараж и за ателиетата, каквото изискване отдавна съществува за жилищните обекти.
III. Размер на местния данък
1. Жилище
Чл. 25, ал. 1 от Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ) предвижда, че за имот, който е основно жилище, данъкът се дължи с 50 на сто намаление.
В пар. 1, т. 2 от ДР на ЗМДТ законодателят е дал дефиниция на понятието „основно жилище“, а именно – имотът, който служи за задоволяване на жилищните нужди на гражданина и членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината.
Следователно, ако едно жилище бъде декларирано като основно, то местният данък за него се намалява с 50 %.
2. Ателие
Генерално, собствениците на ателиета плащат по-висок местен данък от собствениците на жилища, тъй като те не могат да се ползват от данъчното облекчение по чл. 25, ал. 1 от ЗМДТ. Но това правило не бива да се абсолютизира, тъй като съществува хипотеза, при която данъкът за ателие също може да бъде намален, а именно – когато ателието се ползва като основно жилище.
За целите на данъчното облагане на недвижимите имоти релевантна е легалната дефиниция за „основно жилище“, съдържаща се в пар. 1, т. 2 от ДР на ЗМДТ, цитирана по-горе. От разпоредбата е видно, че законодателят не поставя изискване към статута на имота, служещ за задоволяване на жилищната нужда, а казва просто „имотът“. Следователно, ако имот със статут на ателие задоволява жилищна нужда през преобладаващата част от годината, то този имот отговаря на дефиницията за „основно жилище“ по смисъла на ЗМДТ и неговият притежател може да се ползва от разпоредбата на чл. 25, ал. 1 от ЗМДТ, като заплаща половината от следващия се данък върху имота.
Това виждане намира подкрепа в практиката на приходната администрация.
В Разяснение изх. № 9400126 от 07.09.2016 г. на НАП относно деклариране на ателие по реда на ЗМДТ се посочва, че „оценяването, съответно облагането на недвижимите имоти, се извършва по предназначението им според одобрения архитектурен проект и др. строителни книжа. Когато действителното им използване не съответства на предназначението им по архитектурна документация, от значение е фактическото използване….В тази връзка ателие /студио и др./, принадлежащо на физическо лице, което се използва като жилище, следва да се декларира като жилище по реда на чл. 14, ал. 1 ЗМДТ.“
В същия смисъл е налице и съдебна практика.
В Решение № 4113 от 18.06.2018 г. по адм. д. № 2971/2018 г. на Административен съд – София – град съдът приема, че „Ако ателието задоволява жилищните нужди на неговия притежател и това е основното му предназначение, то същото отговаря на понятието за „жилище“. Поради това и притежателят му има правото да се ползва от разпоредбата на чл. 25, ал. 1 от ЗМДТ, като заплаща половината от следващия се данък върху недвижимите имоти.“
На практика, заявяването, че ателието се ползва като основно жилище се осъществява в декларацията по чл. 14 от ЗМДТ. В нея следва да бъдат посочени всички релевантни обстоятелства, както и да се представят документи, доказващи, че ателието се ползва като основно жилище от данъчнозадълженото лице.
IV. Размер на таксата за битови отпадъци
На въпроса дали собствениците на ателиета плащат по-висока такса за битови отпадъци от притежателите на жилище не може да се отговори еднозначно. Причината за това е, че всяка община, на основание чл. 9 от ЗМДТ, приема наредба, с която определя размера на местните такси, събирани на нейна територия.
Следователно, ако сте решили да закупите имот със статут на ателие и се чудите дали размерът на таксата за битови отпадъци би бил по-висок, трябва да проверите това в наредбата, приета от общината, където се намира имотът.
Нека разгледаме как са решили този въпрос в своите наредби трите най-големи общини в България – Столична, Пловдив и Варна.
В Наредба за определяне и администриране на местни такси и цени на услуги, предоставяни от Столична община прави впечатление, че таксата за битови отпадъци за „имоти на граждани“ и „жилищни имоти на предприятия“ се определя по един и същи начин (чл. 27, ал. 1). Под „имоти на граждани“ следва да се имат предвид всякакви недвижими имоти (както жилищни, така и нежилищни), които принадлежат на физически лица. Следователно, ако Вие сте физическо лице и си закупите ателие на територията на Столична община, размерът на таксата за битови отпадъци ще е същата като тази за жилище (апартамент). Същата ще бъде таксата и за юридическите лица, които придобият жилищен имот в столицата. По различен начин, обаче, се определя размерът на таксата за нежилищен имот в хипотезата, когато е собственост на юридическо лице (в този см. чл. 23-26 от Наредбата).
И в община Пловдив размерът на таксата за битови отпадъци се определя по еднакъв начин за жилищните и нежилищните имоти, когато са собственост на физически лица, както и за жилищните имоти, когато са собственост на юридическите лица. По различен начин се формира размерът на таксата за нежилищните имоти, притежавани от юридически лица (чл. 18, ал. 1 и 2 от Наредба на Общински съвет Пловдив за определянето и администрирането на местните такси и цени на услуги на територията на община Пловдив). Аналогична е ситуацията с определяне размера на таксата в община Варна (чл. 18, ал. 1, т. 1 и 2 от Наредба на Общински съвет Варна за определянето и администрирането на местните такси и цени на услуги на територията на община Варна).
Но има и общини, които при определяне размера на таксата за битови отпадъци правят стриктно разграничение между жилищни и нежилищни имоти, без значение дали техни собственици са физически или юридически лица. Такова разрешение е възприето от Общинския съвет в Бургас (чл. 17, ал. 2 и 3 от Наредба на Общински съвет Бургас за определянето и администрирането на местните такси и цени на услуги на територията на Община Бургас).
V. Разход за електроенергия
Преди да отговорим на въпроса има ли разлика в сметките за ток, които плащат притежателите на жилища и ателиета, е нужно да разясним две отправни понятия – „битов клиент“ и „небитов клиент“.
Съгласно пар. 1, т. 2а. от Закона за енергетиката (ЗА) „Битов клиент“ е клиент, който купува електрическа или топлинна енергия с топлоносител гореща вода или пара за отопление, климатизация и горещо водоснабдяване, или природен газ за собствени битови нужди.
Съгласно пар. 1, т. 33в. от ЗА „Небитов клиент“ е клиент, който купува електрическа или топлинна енергия с топлоносител гореща вода за отопление, климатизация, горещо водоснабдяване и технологични нужди или природен газ за небитови нужди, включително производителите, промишлените клиенти и предприятия, малките и средните предприятия и клиентите на едро.
При прочита на двете легални дефиниции, се вижда, че разделението на клиентите на битови и небитови се прави на база различните нужди, които те задоволяват със закупената енергия (битови и небитови), а не на база статута на обектите, за които енергията се закупува. Следователно, няма значение какъв е статутът на имота, а има значение фактическото ползване на обекта, като това обстоятелство се заявява писмено пред разпределителното дружество при сключване на договора за пренос на енергия.
В този смисъл през годините е натрупана богата практика на Върховния административен съд и административните съдилища в страната. По-специално внимание ще обърнем, обаче, на Решение № 5098 от 29.04.2020 г. по адм. д. № 4152/2019 на Върховния административен съд, тъй като то касае възможността в ателие да се отчита енергия за битови нужди. От мотивите на решението могат да бъдат извлечени следните по-важни изводи на съда, а именно:
– Отчитането на енергия за битови нужди е допустимо и за ателие, ако обектът е заявен за ползване за битови нужди, като не се изисква промяна на ползването му от ателие за индивидуална творческа дейност в жилище по реда на ЗУТ.
– Критерият за разделение между битов и небитов клиент е на плоскостта на заявените от тях нужди, които ще задоволяват със закупената енергия, а не на плоскостта на предназначението на обекта, в които ще я потребяват.
VI. Адресна регистрация
Съгласно чл. 90, ал. 1 от ЗГР всяко лице, подлежащо на гражданска регистрация по този закон, е задължено да заяви писмено своя постоянен и настоящ адрес. Адресната регистрация на лицето е отразяване на постоянния и настоящия му адрес в регистъра на населението. (чл. 91 от ЗГрР).
Ако няма съмнение, че постоянен и настоящ адрес се вписва за жилище, то въпросът не е така категорично разрешен по отношение на ателието. Макар допреди няколко години органите на изпълнителната и съдебната власт масово да отхвърляха възможността за извършване на адресна регистрация в ателие, с Решение на Върховен административен съд № 2596 от 24.02.2021 г. по адм. д. № 8838/2020 беше дадена зелена светлина на адресната регистрация в имоти със статут на ателие.
Ето и някои от мотивите на ВАС, изложени във въпросното решение:
„Съгласно текста на чл. 89, ал.1 от ЗГР адресът е еднозначното описание на мястото, където лицето живее или където то получава кореспонденцията си.
Разпоредбата на чл. 89, ал. 1 и ал. 2 от ЗГР не съдържат императивно изискване постоянният и настоящ адрес на гражданите да съвпада единствено и само с адрес на жилища по смисъла на § 5, т. 30 от ДР на ЗУТ.
Самият законодател с това понятие не въвежда задължение за лицето да посочи за свой адрес само „жилище“ по смисъла на ЗУТ. Същото може да посочи и друг обект на собственост, годен фактически да се ползва за жилищни нужди, още повече, че със съюзът „или“ безспорно се установява годността на ателие за творческа дейност, разположено в жилищна сграда, да се разглежда като място, в което жалбоподателката може да получава кореспонденцията си по см. на чл. 89, ал. 1, предл. последно от ЗГР.“
Съгласно чл. 92, ал. 2 от ЗГрР за извършване на адресна регистрация на адрес в страната лицата представят един от следните документи: 1. документ за собственост; 2. документи за ползване на имота за жилищни нужди, включително договор за ползване на социална или интегрирана здравно-социална услуга за резидентна грижа; 3. други документи, доказващи собствеността или ползването на имота.
Прави впечатление, че законът не изисква имотът, за който е заявена адресна регистрация, да е жилищен, а просто да се ползва „за жилищни нужди“. Следователно, ЗГрР не забранява адресната регистрация в имот със статут, различен от жилище, а единствено вменява задължение на заявителя да докаже със съответните документи, че имотът се ползва за жилищни нужди. Документи, които установяват ползването на един имот за жилищни нужди, могат да бъдат: приета декларация по чл. 14 от ЗМДТ и признато данъчно облекчение за данък недвижим имот по чл. 25, ал. 1 от ЗМДТ за основно жилище, договор с доставчик на комунални услуги с битов клиент, договор за наем, декларация от лицето, че няма друго жилище и че ползва имота за жилищни нужди, съдебно решение и др.
