Както при всяка професия, така и сред брокерите на недвижими имоти, можете да срещнете отлични професионалисти и хора, които не притежават нужното ниво на компетентност. Докато някои брокери отстояват интересите на клиентите си и се стремят към дългосрочни отношения с тях, други са готови да си послужат с всякакви търговски трикове и некоректни практики в стремежа си към постигане на бърза сделка.
За съжаление, липсата на регулация на бранша води до липса на единен стандарт за упражняване на брокерската дейност, а оттам и до разпространяването на различни модели на работа, някои от които порочни и ощетяващи крайния потребител.
Това ни вдъхнови да стартираме своята поредица от статии „Лошите практики на пазара на недвижими имоти – Наръчник за потребители“, в които коментираме най-честите лоши практики в нашата професия, срещу които категорично се обявяваме, и се надяваме скоро да бъдат преодолени повсеместно. Вярваме, че подобно съдържание ще помогне на потребителите да различават истинските професионалисти на пазара и да се предпазят от злоупотреби с тяхното време, пари и доверие.
ПРАКТИКА № 3 – РАБОТА С МНОГО АГЕНЦИИ
Може би смятате, че работата с много агенции увеличава шансовете Ви да намерите желания дом или купувач за Вашия имот, но ако прочетете следващите редове, ще се убедите, че всъщност вероятността да сключите сделка е много по-голяма, ако възложите търсенето или продажбата само на един посредник.
I. Защо работата с много брокери е в ущърб на ПРОДАВАЧА?
1. Създава се конкуренция между отделните брокери.
Когато възлагате продажбата на имота си на много брокери от различни агенции, Вие несъзнателно създавате конкуренция между тях. Те започват да се надпреварват кой да продаде имота пръв и да занижават неговата цена пред потенциалните купувачи в стремежа си да го реализират преди всички останали. Така може да се окаже, че брокер е намерил купувач за Вашия имот, но не на цена, каквато Ви удовлетворява. И ако Вие се стремите към бърза продажба на актива си, е възможно да сключите сделка, която е твърде неизгодна за Вас.
2. Офертата се „изхабява“.
Когато един имот се рекламира от много агенции наведнъж, на брокерски жаргон казваме, че офертата се „изхабява“. Това е така, защото ако една оферта стане масова, клиентите или престават да имат интерес към нея, или започват да се съмняват, че щом имотът се предлага от толкова много агенции, значи с него има някакъв проблем, който му пречи да бъде реализиран.
3. Слаба мотивация на брокерите
Когато един брокер е поставен от продавача в ситуация на надпревара с посредници от други агенции, той не вижда смисъл да рекламира активно имота и да инвестира твърде много от времето си в търсене на купувач, защото е възможно някой от конкурентите му да го изпревари. Тогава положеният от него труд и отделено време ще останат невъзмездени. В този случай, брокерът ще предпочете да концентрира усилия в ексклузивните си оферти и да бъде по-пасивен що се отнася до имоти, продажбата на които вече е възложена на други агенции.
4. Грешно описание на имота
Колкото повече обяви на Вашия имот се ширят в пространството, толкова по-голяма вероятност има той да бъде представен по различен начин от различните брокери.
Пример 1: В една обява може да е посочено, че къщата Ви се намира в м. Траката, а в друга – в м. Евксиноград. Жителите на Варна отлично знаят, че това са две много различни локации.
Пример 2: В една обява може да е посочено, че апартаментът Ви е с площ от 100 кв. м, във втора – 85 кв. м, а в трета – 75 кв. м.
Особено големи могат да са разминаванията в данните за един имот, когато брокерът никога не го е виждал с очите си, нито е прегледал документите за собственост, кадастралната схема и архитектурния проект, а се осланя на разказите на собственика (който често не знае реалната площ на имота си), или директно копира информацията, съдържаща се в други обяви за същия имот, без да провери нейната достоверност.
Имайте предвид, че подвеждащото съдържание в обявите създава лош имидж на Вашия имот, а и на Вас като негов собственик, тъй като волно или неволно Вие сте допуснали информацията за него да се разпространява безконтролно в платформите за продажба. Подобно небрежно отношение към рекламата на имота Ви кара да изглеждате несериозни в очите на бъдещите купувачи, а имотът Ви да се превърне в „краен вариант“ за търсачите на дом.
5. Липса на контрол над работата на брокерите
Когато един имот се предлага едновременно от много агенции, за продавача става физически невъзможно да следи работата на всяка от тях и да съблюдава дали информацията в обявите е коректна. Тогава се допускат и най-много злоупотреби с имота, които вбъдеще затрудняват неговата реализация.
Концентрирането на работния процес в един брокер, обаче, дава възможност на клиента да наблюдава какво върши той. Същевременно, отговорността не се размива, а се носи от конкретно лице. Така продавачът добива реална представа дали и как брокерът работи по неговото възлагане и знае към кого да се обърне, когато има въпрос или просто иска да получи информация за хода на търсенето.
II. Защо работата с много брокери е в ущърб на КУПУВАЧА?
1. Конкуренция и слаба мотивация за работа
В случай че Вие сте купувач и сте възложили търсенето на имот на повече от една агенция, неминуемо се стига до някои от ефектите, изброени по-горе. От една страна, брокерите не са толкова мотивирани да търсят имоти, защото във всеки момент някой от конкурентите им може да ги изпревари и търсенето Ви да бъде преустановено.
От друга страна, в стремежа си да намерят имот по-бързо от останалите, те са склонни да се отклоняват от зададените от Вас критерии, като Ви предлагат имоти, които не съответстват на Вашето търсене. Така се надяват, че биха могли да въздействат върху избора Ви и да Ви тласнат към покупката на имот колкото се може по-бързо. В името на бързата сделка някои брокери дори биха укрили умишлено дефекти по имота или правно-административни неуредици.
2. Оглед на едни и същи имоти
Пазарът не разполага с неограничен брой имоти, които отговарят на Вашето търсене. Когато работите с много агенции, рано или късно се стига до момент, когато брокерите започват да Ви водят на огледи на имоти, които Вие вече сте посещавали с техни колеги. Тези огледи са абсолютно неползотворни и единствено губят Вашето време, което в повечето случаи е оскъдно.
За да Ви бъдем максимално полезни, отново ще завършим статията със съвети, изпитани в нашата практика, които ще Ви бъдат от полза, когато решите, че е дошъл момента да потърсите консултант недвижими имоти.
СЪВЕТ № 1: Намерете точния за Вас професионалист и работете само с него.
Изборът на брокер, който да съдейства за покупката или продажбата на имот, е също толкова важен, колкото избора на адвокат, финансов консултант, или счетоводител. В повечето случаи недвижимите имоти са Вашите най-ценни активи и има огромно значение на кого ще ги поверите.
Вие, като потребители на посредническата услуга, имате избор. Затова избирайте разумно своя брокер и не се задоволявайте с посредствена услуга. Ако не сте доволни от свършената работа, потърсете друг брокер или агенция, но не се примирявайте с лошо или ниско ниво на обслужване.
СЪВЕТ № 2: Проведете интервю с поне няколко брокери преди да решите на кого да поверите търсенето или продажбата на имот.
Никога не се доверявайте на гръмки слогани и бомбастични реклами, а съберете препоръки от Ваши познати и приятели. Попитайте ги с кого са работили и от кого са останали доволни.
След това се срещнете с брокера на четири очи и проведете с него опознавателен разговор. По време на срещата наблюдавайте езика на тялото, излъчването и маниерите на човека срещу Вас, защото те са решаващи за формирането на първото Ви впечатление. Имайте предвид, че понякога търсенето или продажба на имот може да отнеме месеци. Затова е важно през този период да си сътрудничите с човек, който Ви е симпатичен и буди у Вас доверие.
Поинтересувайте се от неговото образование и квалификации. Накарайте го да Ви разкаже за професионалния си път и опита, който има в сделките с недвижими имоти.
После го попитайте какви стъпки възнамерява да предприеме, за да продаде Вашия имот, или за да Ви намери такъв. От отговора на този въпрос ще разберете дали този брокер е достатъчно компетентен и дали подхожда с необходимата сериозност към работата си. Важно е да знаете от самото начало, че посредникът Ви има ясна визия за това, което предстои, и че ще Ви преведе през целия процес със спокойствие и увереност.
* Ако тази статия Ви е била полезна, запознайте се с Част 1 и 2 от поредицата:
Лошите практики на пазара на недвижими имоти – Наръчник за потребители (Част 1)
Лошите практики на пазара на недвижими имоти – Наръчник за потребители (Част 2)