На всички е известно, че покупката на имот върви ръка за ръка с проверка на собствеността и евентуалните тежести върху имота. Но малко известен факт е, че проверката на продавача, когато последният е търговец, е също толкова важна за сигурността на сделката. В следващите редове ще Ви обясним защо това е така.
Търговците са правни субекти, които трябва да отговарят на определени изисквания и за които важат специални правила, регламентирани в Търговския закон. Една от особеностите при тях е, че ако изпаднат в състояние на неплатежоспособност или свръхзадълженост, срещу тях може да бъде открито производство по несъстоятелност.
Производството по несъстоятелност се открива с решение на съда, като неговата цел е да осигури справедливо удовлетворяване на кредиторите на търговеца и възможност за оздравяване на предприятието му. Със същото това решение съдът обявява неплатежоспособността, респ. свръхзадължеността, като определя началната й дата, и назначава временен синдик. Временният синдик е длъжен да проучи причините за изпадане на търговеца в неплатежоспособност, както и състоянието на имуществото му, като представи на съда изводите си в нарочен доклад.
Едно от нещата, които синдикът винаги проверява, е дали в период от 2 години преди подаване на молбата за откриване на производството по несъстоятелност, но не по-рано от датата на неплатежоспособността, респ. свръхзадължеността (посочена в съдебното решение), търговецът е сключвал възмездни сделки, при които даденото значително надхвърля по стойност полученото. В случай че бъдат установени сделки, които отговарят на тези критерии, синдикът, а при негово бездействие – всеки кредитор на несъстоятелността, може да предяви т. нар. отменителен иск, с който да поиска тези сделки да бъдат обявени за недействителни по отношение на кредиторите на несъстоятелността. Ако съдът уважи такъв иск, то за синдика, длъжника и всички кредитори на несъстоятелността ще се счита, че тази сделка никога не се е случвала и като следствие от това всяка от страните по нея трябва да върне на другата това, което е получила, за да се възстанови правното положение отпреди сключването на сделката.
Сега ще дадем пример, с който да онагледим казаното по-горе:
Представете си, че купувате апартамент от инвеститора „Х“ ООД. На 04.05.2023 г. сте сключили договор за покупко-продажба под формата на нотариален акт. На 09.08.2023 г. в съда е входирана молба за откриване на производство по несъстоятелност срещу „Х“ ООД. Съдът постановява решение, с което открива производство по несъстоятелност и посочва за начална дата на неплатежоспособността на „Х“ ООД датата 30.04.2023 г. Налице са основания за предявяване на отменителен иск срещу тази сделка, а именно:
1. Сделката е възмездна (сключен е договор за покупко-продажба);
2. Сделката е сключена в период от 2 години преди подаване на молбата за откриване на производството по несъстоятелност (сключена е в интервала 09.08.2021 г. – 09.08.2023 г.);
3. Сделката е сключена след определената от съда начална дата на неплатежоспособността на „Х“ ООД (сключена е след 30.04.2023 г.);
Ако в процеса се докаже, че „Х“ ООД Ви е продало имота на значително по-ниска цена от пазарната му стойност, тогава съдът ще обяви сключената от Вас и „Х“ ООД покупко-продажбена сделка за недействителна спрямо кредиторите на несъстоятелността. Вие ще трябва да предадете имота на синдика на „Х“ ООД, а ако искате да Ви бъде възстановена сумата, която сте платили за него, трябва да предявите вземането си за нея в производството по несъстоятелност, където ще се конкурирате с останалите кредитори. Участието Ви в производството ще Ви коства разходи за адвокат, доста време и рискът никога да не получите парите си обратно.
За да не ставате жертва на горния сценарий в реалния живот, Ви съветваме винаги да проверявате финансовото състояние на инвеститорите, от които смятате да закупите имот. Направена навреме, тази проверка може да Ви спести куп проблеми вбъдеще, а Вие да пренасочите спестяванията си към по-нискорискова инвестиция.
