Както при всяка професия, така и сред брокерите на недвижими имоти, можете да срещнете отлични професионалисти и хора, които не притежават нужното ниво на компетентност. Докато някои брокери отстояват интересите на клиентите си и се стремят към дългосрочни отношения с тях, други са готови да си послужат с всякакви търговски трикове и некоректни практики в стремежа си към постигане на бърза сделка.
За съжаление, липсата на регулация на бранша води до липса на единен стандарт за упражняване на брокерската дейност, а оттам и до разпространяването на различни модели на работа, някои от които порочни и ощетяващи крайния потребител.
Това ни вдъхнови да стартираме своята поредица от статии „Лошите практики на пазара на недвижими имоти – Наръчник за потребители“, в които коментираме най-честите лоши практики в нашата професия, срещу които категорично се обявяваме, и се надяваме скоро да бъдат преодолени повсеместно. Вярваме, че подобно съдържание ще помогне на потребителите да различават истинските професионалисти на пазара и да се предпазят от злоупотреби с тяхното време, пари и доверие.
ПРАКТИКА № 2 – РАБОТА БЕЗ ДОГОВОР ЗА ПОСРЕДНИЧЕСТВО
В днешно време сключването на договор съпътства предоставянето на почти всяка услуга. И макар никой да не се съмнява в необходимостта и ползите от писменото споразумение, у нас все още има потребители, които са резервирани към сключването на договори с посредници, регулиращи процеса по намиране или реализиране на най-ценния им актив. В следващите редове разясняваме какви са последствията от работа без договор за продавачите и купувачите и даваме насоки за уреждане на отношенията с брокери и агенции.
1. Липса на предвидимост
Когато между Вас и брокера не е сключен договор за посредничество, задълженията на брокера, респ. Вашите права, остават нерегламентирани. Вие на практика не знаете какво можете да изисквате от брокера си, какво влиза в неговите задължения и за неизпълнението на какво можете да му търсите отговорност.
2. Липса на правен механизъм за защита
Когато работите без договор със своя брокер, Вие разчитате единствено на неговите „голи“ обещания. Но в случай на разминаване между обещанията на брокера и реално свършената от него работа, не разполагате с механизъм, чрез който да потърсите отговорност за неизпълнението на едно или друго негово задължение. Нещо, което не е написано, не може да бъде доказано.
3. Липса на мотивация за работа у брокера
При работа без договор, така както Вие нямате гаранция, че брокерът ще свърши добросъвестно своята работа, така и той няма гаранция, че ще получи от Вас възнаграждение за труда си. И тъй като поема риска да не получи нищо или да му се плати твърде малко, той предпочита да положи минимални усилия и да вложи минимално време. Липсата на мотивация за работа го кара да бъде пасивен на пазара и да разчита единствено на случайността и късмета за откриването на купувач или на подходящ за Вас имот.
4. Липса на подкрепа след сключване на предварителен договор
Често брокерите изоставят клиентите си след сключване на предварителен договор и не се ангажират с подготовката на нотариалното изповядване на сделката, тъй като не са поели писмен ангажимент да съдействат на клиента си за това. Друга причина за тяхната дезинтересираност е че на етап предварителен договор вече са получили възнаграждението си и нямат допълнителна мотивация (каквато би бил писменият договор) да подкрепят клиента си до финализиране на сделката.
5. Злоупотреба с продажната цена на имота
Ако сте продавач и работите с брокер, Вие възлагате на последния да продава имота Ви на определена цена. Но когато тази цена не е фиксирана в писмено споразумение, е възможно посредникът да предлага имота на друга цена, която не Ви удовлетворява. Наличието на писмен договор стимулира брокера да се придържа към първоначално зададените рамки и да не се отклонява съществено от Вашия интерес. А в случай че имотът не може да бъде реализиран на посочената в договора цена, брокерът е много по-мотивиран да обсъди това с Вас и да Ви подтикне да преосмислите цената вместо да действа зад гърба Ви.
6. Съмнение за липса на сериозно намерение у купувача
Има посредници, които държат да сключват договори със своите клиенти, и това е нормалната практика. Често, обаче, клиентите са тези, които отказват да го направят поради някакви съображения. Имайте предвид, че купувач, който не подписва договор, не се разглежда от брокера като силно мотивиран да купи имот, а като „турист“, който просто губи времето му. Липсата на писмен договор показва несериозно отношение от страна на купувача към процеса на намиране на имот и затова брокерът не вижда смисъл да влага големи усилия в търсенето на такъв.
7. Неясни критерии за търсене на имот
Когато между брокера и купувача няма договор, липсват и ясно заложени критерии за търсене на имот. Тогава брокерът може да предлага на клиента си имоти, които не отговарят на неговото търсене и така само да губи времето му. Както споменахме по-горе, писменото споразумение кара посредникът да се придържа към зададените в договора параметри и да се отклонява от тях минимално или след обсъждане с клиента.
След като разгледахме основните причини да не работите с брокери въз основа на устни договорки, ще завършим статията с няколко съвета, които да вземете предвид при сключването на договор за посредничество:
СЪВЕТ № 1: Не бързайте да подписвате договори, чието съдържание не разбирате.
Целта на договора не е да Ви обременява, а да Ви осигурява защита в сложни ситуации, каквито съвременният динамичен пазар поднася ежедневно. Справедливият и правно издържан договор Ви дава сигурност, че при неизправност на насрещната страна, Вие можете да се защитите ефективно и да реализирате правата си. Ако имате съмнение дали договорът, който подписвате, е именно такъв, винаги можете да го консултирате с юрист, който задължително трябва да е специалист в областта на вещното и облигационното право.
СЪВЕТ № 2: Сравнете условията, които Ви предлагат поне няколко агенции, преди да решите с коя да сключите договор.
Може би си мислите, че всички агенции работят с еднакви договори и затова няма значение с коя от тях ще се обвържете. Но това съвсем не е така. Макар на пръв поглед договорите да са структурирани по един и същи начин, техните клаузи могат да се различават съществено. Някои агенции, например, включват в договорите си неравноправни клаузи, които защитават приоритетно интереса на брокерите, и същевременно ограничават права или вменяват тежки неустоечни задължения на потребителите. Подобни клаузи в договорите са показателни за маниера на работа на самите агенции и за това доколко сигурността и спокойствието на клиентите им е от значение за тях.
СЪВЕТ № 3: Някои условия могат да се предоговорят.
Имайте предвид, че съдържанието на договора подлежи на преговори в по-голямата си част. Но има и клаузи, които не могат да бъдат променяни, тъй като те отразяват фирмената политика на агенцията и тя не би отстъпила от тях. Това не е задължително лошо за Вас, ако условията са справедливи и осигуряват равнопоставеност на страните по договора. По-скоро избягвайте да работите с агенции, които са готови да направят компромис с всички уговорки стига да Ви спечелят като клиент, защото те са много по-склонни да правят компромис и с Вашите интереси като продавач или купувач впоследствие.
* Ако тази статия Ви е била полезна, запознайте се с Част 1 от поредицата:
Лошите практики на пазара на недвижими имоти – Наръчник за потребители (Част 1)